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养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

时间:2017-08-15 19:23   来源: 百度    作者:安靖

(原标题:养老地产项目规划建筑设计应该注意什么)

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

当前养老地产、养老小镇、健康小镇等类似项目可以说是房地产领域最最热门的开发话题了,只要看看全国到处开办的养老地产方面的论坛集会就可看见一斑。

但是,养老地产类项目规划建筑设计方面应该注意些什么呢?带着这个疑问我们采访了国内最专业养老地产规划设计机构的—winwin设计的首席建筑师总裁张延伸教授。以下是本报记者访谈整理后的内容:

张老师说:为了更好的说清楚这个技术问题我按照如下提纲进行分析阐述

1,分析什么是养老地产

2,当前什么人在做所谓的“养老地产”?

3,美国养老地产发展

4,养老地产前(钱)景

5,养老地产应该怎么操作

6,养老地产的获利方式

1,首先,我们要正确了解什么是养老地产?这里可能我的解释是大家跌破眼镜了,其实养老地产就是房地产!

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

所有拿所谓纯养老项目抨击所谓以地产噱头开发房地产的论调都只能说明他们认知狭隘和偏激。养老地产全称就是宜老化房地产开发项目。养老地产其实就是全龄化房地产项目,何为全龄化房地产项目?其实居住在城市中的大多数住宅小区大都可以称得上全龄化居住地产项目,因为它300米至3公里内已经遍布了幼儿园学校工厂、办公楼、商场、菜场、医院、公园、配套设施了,只是由于交通、环境、房价等几个因素有诸多不尽如人意的不足,随着老龄化社会性质如约而至,随着社会经济结构的变化,随着交通的改善,随着人们对生活品质的追求提升,当然也因为城市房价的居高不下等等因素,人们急需要一种全新标准的全龄化房地产能居住社区这个产品。也就是宜老化房地产,就是养老地产这个产品的到来。

养老院(包括养老公寓护理院等)统统都只是养老地产这个房地产大盘中必备的其中一个类型的配建项目,它本身其实是很难实现盈利的,即使实现了微利(比如上海某项目,全国唯一实现盈利的),这投资近6亿元的苦苦支撑了10年的项目,直到2016年(住满)也只是实现200万左右的盈利!作为一个投资项目何时收回成本?要知道全国还有几百个投资过亿甚至十几亿的项目还在苦苦的为何日实现入住率85%(盈亏平衡点)祈祷上天!

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

这个是上海浦东某个全部由养老公寓护理院养老酒店养老会所组成一个约10万方的集中闭合式的纯老人集中的养老基地。1300张床位。65岁以上入住。

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

这个是位于杭州郊区的某个全部由养老公寓护理院养老酒店养老会所组成一个约6万方的集中闭合式的纯老人集中的养老基地。480张床位。65岁以上入住。

这个更惨,480张床位,至今只消化掉100多张,何时实验盈亏平衡遥遥无期?收回投资?不敢去想。也永远不可能实现。

2,当前什么人在做所谓的“养老地产”?这里的养老地产是加上引号的,也就是说如同上文我说阐述的,他们所做的其实不是养老地产,只是养老地产这个产品线中的一个类别的配建部分(纵观世界,这个小类别是很难实现自身业态本身实现盈利的),也就是说大家把只是养老配建项目当成养老地产这个错误认知都是很难实现自身巨大盈利的。

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

看到全国这些密集的、高规格高端养老高峰论坛,不禁想到微商大会,B2B,C2B,C2C等等类似的还有诸如直销大会了。

全国到处都在纷纷上马“纯养老项目”(这里说的纯养老项目不是笔者所说的养老地产这个真正的房地产生意),营造出这个事业欣欣向荣一派繁华的景象,果真如此么?其实不然。准备投身其中被忽悠的热血沸腾,已经投身其中即将建成的对未来充满憧憬,已经经建成运营困难的拉住热血沸腾的即将投身其中的力邀其加盟填坑!

Winwin设计通过过往大量委托规划设计的案例中得出结论:目前投身与纯粹的集中式养老项目的主要分六类人:

通过自己地头蛇身份多年前从基层政府(主要是区县乡镇有的甚至是村)手里拿到的小块的非住宅性质土地(一般30亩以上200亩以下),多年未开发,政府威胁要收回必须马上开发,又因为不能作为住宅(土地性质)用地开发,只能作为养老项目建设的;

原来的工业(厂房类)商业(商场办公)类已有物业经营不善难以维持必须寻求产业升级的;

是住宅用地但是因为远离城区开发出来住宅也没有卖点因为一打出养老旗号就能销售出去的;

其他等类被各种论坛砖家忽悠养老项目多么挣钱的;

自己确实事业有成的个别人想着反哺家乡回报社会我就要不挣钱的纯粹捐助的形式建设一个纯粹养老项目并在今后较长一段时间贴补运营亏损的,这类为了情怀投资的人;

自己特别有钱,我投资这个纯养老项目我可以贴补头几年的运营亏损,等到他能自己产出平衡运营成本的,我是坐等物业今后升值的;等等主要这6类投资人

当然结果都是理想很丰满现实很骨感,大都举步维艰,难以为继,这也是开篇图片上所见的为什么那么多养老论坛研讨会的原因,也是那么多专家大谈养老项目蓝海的原因,其实吧,一个真正能挣钱的项目其实只会掌握在极少人的手里,比如阿里巴巴,比如腾讯、比如京东等,还有现在的共享单车等,全民都懂、全民都看好的生意,只能呵呵了。

那么纯养老项目(这里指的纯养老老项目就是指纯粹由护理院康复院养老公寓组成的项目)真的就不能盈利了么?在专业的运管下当然是可以盈利的,但是前提是你要能解决入住率的问题,基本上入住率低于85%很难保持盈利,即使入住率100%所获得的盈利也是很难解决投资回报预期的。通过以上结论可以得出纯粹的纯养老项目利用原来的房地产操作思维确确实实是不值得投资的。因为你无法利用房地产的财务操作方式顺利操作。

3,美国养老地产发展,常言说,他山之石可以攻玉,我们看看美国的养老地产都是怎么搞的。

美国是大约在1945年进入老龄化社会的发达国家,所以美国的经验是有一定的借鉴意义的。美国养老地产主要有5个特点,

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

这个是美国太阳城养老社区全景及近景照片,美国太阳城在美国9个州共有大约14,5个项目,都是以教育、医疗、养老配套,高尔夫等等配建齐全的全龄化居住社区,我们大多数人只是看到了他这个配套部分经营维持的不错就误以为这个配套部分自身就值得单独投资(当然纯粹是为了做慈善除外)的观念绝对是错误的。

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。

在美国,宜老化居住社区建设在质量和数量上都超过了其他国家(而我国因为社会福利事业大都只是集中在城市中心,所以导致适合开发宜老居住社区的区域因为配套不完善而使得开发商望而却步),除了良好的市场运作之外,政府的大力支持也是重要原因。首先,养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国,养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块,分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外,政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠,重视吸引私人企业投资经营。政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础。(而我国现在只是对不能挣钱的纯粹的养老配建项目有政策优惠(也只是土地优惠,殊不知投资要钱,维持要钱,政府并没有充分考虑和支持投资者如何在可盈利部分建设项目上给与政策支持),所以导致适合开发宜老居住社区的区域因为要投入巨大的配套部分建设和长期维持和培育这个天价投入而使得开发商望而却步)

2、按需开发不同类型的老年住宅模式。

在美国,专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活,并提供必要的协助,而不应该一切包办,否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度,来划分老年人居住建筑的模式。目前,美国老年住宅模式主要有五种类型:独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求,一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作,社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施,逐渐形成了老年产业的发展基地。(这里要说明一点,美国的社会福利是事业相对健全,学校、医疗机构分布面广且水准较高,而我们的宜老化居住社区需要配套件的设施远远大于美国----基础不同。)

3、体现人性化设计理念。

美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面,充分考虑到了老年人的生理及心理特点,既方便其使用,又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国,有的养老院除有房门外,卧室、卫生间都没有门,有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为,如果老人昏倒在门旁,破门而入则可能发生伤害。(这一块中国现在做的比美国好)

4、“以房养老”模式发展成熟。

5、养老咨询业发达。

美国的养老咨询业非常发达,有国家政府的咨询服务组织,有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务,也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看,有为国家养老政策提供咨询;为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面(项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等〕提供咨询;以及为社区、家庭、个人养老服务需求(服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等〕提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主,服务项目众多、服务周到,对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。

我们总以上5大特点可以看出来美国的养老地产开发模式也不是采用单一的,投资和运营主体,操作方式上也是多种多样的,尤其是整个运营咨询配套产业相对发达,这样再加上美国雄厚的社会经济实力,才能相对较好的解决社会养老问题。我们国家在实际操作中也应该采取多种投资主体多种运营方式的综合手段才能把这件事情干好。

4,养老地产前(钱)景,养老地产值得投资么?回答是肯定的,养老地产,也就是宜老化居住地产项目,或者叫做宜老化居住社区项目当然投资,而且随着中国社会老龄化进程的加剧,居住社区是否是宜老化居住社区将是住宅购买的一个必要条件!当然这里再次强调一下,是养老地产这个系统生意,而不是错误理解的狭隘认知的那个养老院!

5,养老地产应该怎么操作?多次有人问我养老地产项目应该如何操作?如何规避养老地产项目的投资风险?

我这里想举一个例子来说明:我们在市区开发房地产经常会遇到土地出让合同要求你配建一个学校,或者要求你配建一个商场、酒店等,配建学校因为建成后是要直接免费送给教育局的,而免费建设一个商场也是要考虑长期持有如何经营的,当然这两个例子相同点都是开发者几乎都是暂时不考虑这部分收益的,或者是有一个长期投资计划的和投资资金配比测算的,其实,养老地产的操作也不神秘,也就是你要在财务测算时不要把这个配建部分计划为马上就可盈利的就可以,你还要预留好这些配建部分今后的维持费用,这些钱都要你从主体部分(就是可销售的住宅部分)的盈利中得到,所以对于周边可销售部分的住宅部分的楼板价测算要充分考虑配建部分的建设和长期持有部分以及运管人员成本部分的投资,这些都加上之后,测算出一个持有部分的建设规模,投资规模,最后核算后任然觉得有利可图,才可以上马这个宜老化居住地产项目,不管是500亩吗,还是1000亩,统统不是事!

6,养老地产的获利方式。既然是投资项目,必然就要追求获利,那么养老地产项目如何获利呢?其实只要解决上边第五点的问题,那么投资获利是必然的!因为下一代的房地产其实就是全龄化居住地产,也就是宜老化居住地产,也就是养老地产!所以他不可以不盈利,她必须盈利!

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

此为WinWin规划设计的位于黄冈的一个占地2000亩、建筑面积200万方,是典型的以养老项目配套(什么是养老项目配套?是包括学校医院,老人就业老人娱乐的等等)拉动周边住宅销售的典型的养老地产项目案例!

首先,房地产本身的盈利,因为养老地产除了进行宜老化配建的学校、医院、护理院、老年大学、公园、酒店办公等等设施之外,住宅部分还是可以卖钱的,只要配建部分和销售部分投资配比合理,住宅部分盈利是可观的。因为这部分的土地成本是低廉的,而因为拥有完善的配套加上美好的环境,销售价格一定是比较乐观的。

其次,除了个别纯粹的养老配建部分很难盈利之外(最终也会盈亏平衡的),其他的配套部分如酒店、商业、办公等随着居住社区的满员,生意也会最终缓慢恢复的。

最后,持有部分物业自身的巨大增值,因为不管是养老公寓。康复医院、酒店、学校等设施毕竟大多数物业产权还是开发商本人的,这些物业只要长期持有随着国名经济的持续向好,这些物业自身巨大增值也是必然(只要能通过周边房产效益反哺这个持有部分一直在手里运营就尽等着慢慢增值吧)。

下边介绍两个WinWin设计近年来规划设计的经典案例,这两个都是真正意义上的全龄化居住社区,即真正的养老地产项目!

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

此为WinWin规划设计的新疆一个占地3000亩、建筑面积300万方,是典型的以养老项目配套(什么是养老项目配套?是包括学校医院,老人就业老人娱乐的等等)拉动周边住宅销售的典型的养老地产项目案例!

养老地产项目规划建筑设计应该注意什么

这个项目是位于南昌市区18公里的一个项目,占地300亩,建筑面积12万方,是在纯粹住宅用地上建设的一个全龄化住养小型社区,此项目目前被国内9所大学相关专业列为必修案例教材。

其实,说到这里大家已经看出来了,养老地产不是新鲜事物,他就是居住地产发展到今天(今天什么情况?城里土地贵,城里交通不便,城中心没有土地了,城市中心环境不好,网络的发达不全需要居住在市中心区了),房地产必然要像城郊,向卫星城镇发展,这里空气好,房价便宜,但是也有不便(教育、商业、就业、医疗等缺乏),那么我们解决通过我们的项目解决这些不便,这就是宜老化居住地产项目,也就是第五代房地产,也是房地产发展的终极目标----全龄化房地产!

这个,才是真正的养老地产!

小贴士:张延伸,男,1971年出生,汉族,毕业于中国矿业大学建筑学、中央美术学院。WinWin首席建筑师第11任总裁;副教授,高级建筑师,艺术批评家,世界养老地产研究和规划专家,中国酒庄规划设计专家,中国建筑学会会员,中国美术家学会会员。中国养老地产年鉴副主编。中国酒庄设计奠基人。

其主持规划设计《南昌梅岭项目规划设计概念方案》现在被国内9所重点大学列为教学案例。

其主持设计的云南红河彩云公社项目被中央电视台(发现中国)栏目作为制作养老地产规划宣教纪录片。

其主持设计的新疆西山《天恒基健康城规划概念设计》被列为一路一带重大项目推介案例。